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2018-12-05 02:37:32 来源:云水新闻网
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  “一颗苹果”的定律已经失效了吗?

原标题:摇号满8个月,超50万人次参与,我用大数据分析了453张预售证!

(作者:江公子,文转载自微信公众号“层楼”:ultraplus_cross,凤凰网房产已获授权)

摇号,就像一枚双面镜。

购房者的那一面,是一场战役。涵盖了眼光、执着、实力,还有无法回避的运气。

开发商的那一面,更像一张试卷。写满了谋略、判断的同时,也将优劣、强弱展现得一览无余。

摇号,既是一场全新的盛宴。参与者从最初的激动、兴奋,到巅峰期的紧张、焦虑,再回到眼下的平静、习惯。

摇号,又将在我们的生活里继续下去。是的,不出意外的话,这个政策还将维持一段时间。

所有这一切,在今天交织起来。

今天,是杭州市住房保障和房产管理局公布摇号细则,满8个月的日子。

我们试图剥开这枚镜子,透过8个月的摇号大数据,回顾近一年杭州楼市的跌宕起伏。

更重要的,是为来年要买房的购房者,提供一个新的思考维度。

6月之后,摇号热度直线下降

在过去的8个月里,杭州市区(含富阳、临安)一共发放了453张预售证,申领摇号房源套数将近6.7万套,超50万人次参与摇号。

6月,更是杭州摇号历史上的巅峰时刻。将近14万人次参与摇号,当月平均中签率仅7.8%。

疯狂过后,摇号人次逐月下滑。

11月,杭州一共有将近1.2万套房源领出预售证,摇号人数还不到3.3万人次(另有12盘未公布结果)。

4-11月杭州楼盘摇号概况

最主要的原因是,大家所期待的多个红盘在6月相继申领出预售证。像是卓越蔚蓝领秀二期、融信保利创世纪,单盘摇号人数均超2万人次;

万科未来城三期,662套房源,超1.5万人次摇号;万科融信西雅图、翡翠城梧桐郡,摇号人次分布超过9000、7000,中签率5.8%、3.5%。

杭州单盘摇号人次超7000人以上的,一共12个,6月占了近一半。

那时候,楼盘验资条件格外苛刻,一份验资证明仅能用于单个楼盘使用。

然而,11月以来,已有5个楼盘登记无验资要求,2个楼盘最低验资门槛仅10万,但总体摇号人数、去化率反而不如预期好。

最热的要数临平山北的中铁九逸,均价13200元,330套房源,6733人摇号,中签率不到5%。

这也是继10月中旬,万科未来城二期摇号之后,登记人数最多的一个楼盘。

良渚推盘量最大,将近5300套

这8个月里,推盘量最大的要数良渚板块,总房源量将近5300套。

其次是闲林板块,推盘量将近4600套;临平(含临平山北跟临平新城)板块排在第三,推盘量将近4200套。

良渚板块推盘量最大,同样摇号人数也是最多的,有将近6.9万人次,平均板块中签率仅7.65%。

临平板块中签率也很低,不到11%。从数据上看,临平新城稍稍拉了点后腿,反而临平山北热度一直很高。

推盘量2000套以上的8个板块

普通住宅中签率最高也就26%,哪怕是排屋房源,还是一样要摇号。

相反,闲林推盘量虽然多,但整体中签率也高,有将近31%。

有两方面原因:一是排屋类房源多,拉低整体中签率;二来,市场热度下滑对购房者有一定影响。

未来科技城板块推盘量排在第四位,也有3000来套;像三墩、义桥、城东新城、萧山城区几个板块,推盘量都在2000套以上。

新房推盘量越多,意味着未来二手房市场存量越大,交付后进入二手房市场交易的概率也更高。

奥体板块,中签率最低

杭州市区(含余杭、萧山)这么多个板块,要说整体中签率,还是奥体板块最低。

5个楼盘,10张预售证,一共1321套房源,33441人次摇号,板块中签率仅3.95%。

奥体板块的绿城九龙仓桂语江南,中签率最低,仅1.6%;长龙领航城中签率最高,也只有29.06%。

哪怕是第二次摇号的桂语江南、创世纪,中签率也就6.1%、6.3%。

丁桥板块中签率第二低。一共1406套房源,28657人次摇号,平均中签率4.91%。

丁桥新盘很少,加在一块才2个。卓越蔚蓝领秀跟绿都汀澜府,前者拖了许久,直到摇号才批量出货。

平均中签率10%以内的9大板块

两个楼盘出货时间卡的好,正好是摇号最热的那段时间,抢的人多,中签率自然也低。

板块中签率低于10%的,一共有9个。余下几个在新街、三墩、湘湖、未来科技城、良渚、义桥跟五常板块。

发现没,萧山区最多,有4个;其次是余杭区,有3次;主城区最少,只有丁桥跟三墩两大新房价格相对便宜的板块,热度最高。

像西溪留下、下沙、城东新城、钱江世纪城跟萧山科技城,摇号就容易多了,中签率均在60%以上。

一般中签率高过50%,开盘当天是难售罄的。换句话说,这几个板块买房,相对还是容易的。

单盘推盘量超千套,有5个

今年单盘推盘量最多的,是义桥的碧桂园东旭府,推盘量高达1554套。首次开盘就一下子拿出了1266套房源,是全杭州单次推盘量最多的一个楼盘。

中国铁建西湖国际城开了3次盘,一共有1390套。原本,很多购房者就等着最后再摇一下西湖国际城最后两幢高层。

求是教育集团杭州星洲小学入驻三墩北的利好消息释放后,只怕开盘摇号人数会更多。

让人意外的是,8月份才首开的大江东滨江新希望新城未来海岸,算上最近这次,已经是第五次开盘的,总推盘量有1200套。

临平山北的越秀景瑞悦见山,8月起每月开一次盘,加起来一共推了1135套。这个月一次性领了424套,推完之后,高层也就宣告结束。

卓越蔚蓝领秀更快,1148套房源分两次加推,就给卖完了。

单盘推盘量在500套以上的也有不少。光是主城区、余杭跟萧山,就有26个。

6、7月份单次推盘量大倒还能理解,毕竟客户量不愁。但10、11月份,单次推盘量在四五百套的也有不少。

像天城府天著,光明尚海湾,招商武林郡,单次推盘量都在500套以上。梧桐郡、杨柳郡、印江南等,单次推盘量还在400套以上。

现在,很多开发商为了确保销售额,单次推盘量都是几十套,上百套,除非蓄客量特别多,才敢一次性推几百套。

否则,万一卖得不好,直接影响后续销售。

27盘,中签率低于5%

统计学上有个说法,概率低于5%的事情,被称为“小概率事件”,发生的概率约等于不可能。但这个“不可能事件”,在杭州楼市发生了33次。

中南樾府、阳光城翡丽公园、香悦公馆、万科缦云坊、佳源湘湖印象、汇高悦中心这6个盘,低于5%的中签率还发生了两次。

换句话说,杭州一共有27个楼盘,中签率在5%以下。摇号的人越多,说明这个楼盘大众认可度越高。

哪怕市场下行,这27个盘相对安全系数也会比普通楼盘更高一点。

当然,大众抢主要还是因为楼盘的性价比。

27个楼盘里,有12个楼盘,均价在2万以下,楼盘价格跟周边二手房有一定倒挂,大家才抢;

单价在3万以上的,只有融信保利创世纪跟绿城九龙仓桂语江南,这两个红盘不用说,哪怕现在有新房出来,大家还是一样抢着买。

总结

整理了8个月的摇号大数据,我有以下几点感受:

1、6月份摇号人数达到顶峰,7月以杭州土拍遇冷为标志,楼市进入调整。换句话说,摇号先于市场见顶。

虽然有大量红盘入市的因素,但背后应了那句箴言:当市场最疯狂的时候来临时,距离变盘也不远了。

2、平均中签率最低的板块,未来很有可能成为二手房竞争最激烈的区域。

因为大多数情况,中签率越低,意味着一二手差价倒挂越大,房东的获利空间也越大。当这些房源交付时,二手市场承受的抛压也越厉害。

3、虽然绝对数量在减少,但红盘仍会零星出现。就像中铁九逸,典型的11月楼市“黑马”。

而西湖国际城、天都城、海德公园等,还有部分房源未推出,若是价格跟上期开盘价格差不多,免不了还是会引起一场场摇号盛宴。

摇号最大的功劳,在于在这个复杂的市场里,引入了相对公平的机制。在一些购房者不愿摇号,觉得能通过关系或者付全款买到房的同时;

更多的购房者获得了站在同一起跑线的机会。

经济学中有个理论,作为单一个体的“我”,并不比作为群体的“我们”更加聪明。所以跟随大多数人的选择,有时候是一种安全的做法。

从这个角度看,摇号挑选出了那些“我们”更青睐的楼盘和板块。而这样的楼盘和板块,可以作为买房的重要参考。

备注:

数据来源于透明售房网、杭州市公证处

11月尚有少量楼盘未公布摇号人数,暂不计入

  1980年8月,珠海一块6.81平方公里的土地成为“经济特区”。此时的珠海是一个相对落后的边陲小镇,只有“一条街道、一间粮站、一间工厂、一家饭店”。

新华社首尔12月3日电(记者陆睿 耿学鹏)韩国联合参谋本部3日公布消息说,韩国空军3日至7日进行为期五天的空中演习,以此替代推迟举行的代号为“警惕王牌”的韩美联合军事演习。

  尕玛文索:新房的冬天像夏天

  利伯先天性黑朦是一种由多个基因突变造成的遗传性视网膜退行性病变,是儿童先天性失明的最常见原因,全球每10万名儿童中有2至3人罹患该病。其中,10型是最常见的类型,占该遗传病患者总数的20%至30%。目前,利伯先天性黑朦尚无有效疗法。

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  以微众银行的“智能存款+”为例,该产品50元起存,存满1个月,支取利率可达4.0%。具体来看,存款时间在1个月以内,存款利率按照2.8%计算;存款时间在1-3个月,利率为4.0%;时间达3-6个月,利率为4.3%;时间达6个月-1年,利率为4.4%;时间达1年-5年,利率为4.5%。该业务同时支持全部或部分金额提前支取,不限次数,取出本金及利息实时到账,5年到期本息取出至微众卡。博坊网络娱乐场备用网址

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近日,媒体消息称,京东董事长刘强东的妻子章泽天正在折价抛售一套澳洲豪宅。

尽管随着刘强东事件的不断发酵,章泽天选择此时卖房令人浮想联翩,但从房地产市场角度分析,此举与近期悉尼房地产的低迷表现不无关系。

近600平方米豪宅折价抛售

被抛售的这处豪宅可以尽览悉尼海港大桥和悉尼海港的美景,目前折价300万美元对外出售从最初的1800万美元降价至1500万至1600万美元,折合人民币约1.11亿元。

该豪宅总面积589平方米,内部设计考究,配有高端家具、时尚装修和昂贵家电,采用现当代设计风格。这里配有24小时门房、管理员和会客厅,另外还有泳池和健身房等健身设施。

章泽天于2015年4月购买这处豪宅,当时花费1221万美元,按照当时的汇率折合人民币8400万元。

实际上,早前外媒就曾多次曝出章泽天打算卖出该房产。

今年4月13日,澳洲地产网站Domain曾报道称,该房产挂出了1500万至1600万美元的价格出售,去年挂出的价格为1800万美元。

澳洲房价创金融危机以来最大跌幅

从房地产市场角度分析,章泽天豪宅折价出售与近期悉尼房地产表现不无关系。

根据地产分析机构CoreLogic本周一公布的数据,11月澳大利亚全国房价下跌了0.7%,其中悉尼下跌1.4%,墨尔本下跌1%。自2017年7月达到峰值以来,悉尼房价的总跌幅已经达到9.5%,即将超过27年前上一次经济衰退期间9.6%的跌幅。不仅如此,这一跌幅甚至比1989-1991年期间还要大。这也进一步推动澳大利亚全国房价创2008年全球金融危机以来的最大月度跌幅。

CoreLogic的研究负责人Tim Lawless表示,引发这一次房价下跌的,是继银行业监管机构采取行动为房地产投资者的需求过热降温之后,贷款受到抑制。“毫无疑问,信贷是主要驱动因素,” Lawless说。20世纪90年代初,历时4年的房市衰退也是在利率飙升和失业率上升的背景下发生的。

11月通常是澳洲房产销售的旺季,但悉尼和墨尔本房价今年11月双双跌超1%。分析人士表示,这种下跌或预示着未来房市将持续疲软。

目前,整个澳大利亚房屋拍卖清盘率已连续数周低于50%,而年初还在70%以上。

瑞银称,清盘率50%是明显的疲软信号,预测2020年前全澳房产价格将下跌10%,悉尼和墨尔本将下跌15%。如果政策不出现松动,10年来房价只升不降的“神话”将被打破。

多家机构表达了对澳大利亚楼市的悲观看法。

澳大利亚基金公司AMP Capital首席经济学家Shane Oliver称,考虑历史上清盘率和房价变动关系,现在的清盘率水平指向了房地产价格的下行趋势,尤其是在悉尼和墨尔本。该机构下调对澳大利亚房地产市场的预期,预计到2020年,悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右,将使房产市场的平均价格回到2015年上半年的水平。

澳新银行(ANZ)经济学家修正了他们在9月份预测的悉尼和墨尔本房价从高峰到低谷下跌10%-15%的跌幅,将其上调为跌幅达到15%-20%。

汇丰银行在上周也降低了对澳洲房地产市场的预期,预计明年房价可能会下跌8%。

澳大利亚不仅房价暴跌,全澳住房拥有率也出现明显下跌。

澳大利亚最新的住房、收入和劳动力动态调查显示,自有房产的人数从2011年的72%下降到2016年的66%。

全球楼市“塌陷”

居外网数据显示,2017年中国买家在海外购买的住宅和商业地产的金额同比增长18.1%,至1197亿美元,是有这项记录以来最高值。

居外网预计,今年中国内地买家买入的海外住宅和商业地产项目的总投资或将同比上涨3%-8%,至1233亿美元至1293亿美元之间。自2010年以来,中国买家累计购买了大约4300亿美元海外房地产。

不过紧缩周期下,全球多个地区或城市楼市降温,或打压中国内地投资者“楼市全球购”情绪。

美国

近期,美国楼市遇冷信号频传。

上周,美国房地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,10月美国成屋销售环比下跌2.6%,创2014年以来最大年度降幅。10月美国新屋销售环比下跌8.9%,创2017年12月以来最大单月跌幅,为2016年3月以来最低水平。

中国香港

有数据显示,中国香港11月新屋销售已跌至2016年第一季度以来的最低水平,香港11月房价环比上月跌幅达3.43%,较8月峰值下跌了约5%,楼市放缓迹象显现。

另据香港房地产信息网站Data elements数据显示,截至10月底,今年香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房。

里昂证券此前发布研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓正冲击着香港楼市。香港耀才证券甚至预计,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

加拿大

加拿大温哥华也面临同样境遇。根据著名地产咨询公司莱坊近日公布的《2018年全球领先城市指数》报告,温哥华豪宅价格在过去一年中大跌了11.2%。

分析人士指出,由于高房价和高利率将限制一些购房者的消费能力,国人海外炒房热或“退潮”。

与此同时,中国房地产企业“海外购”也在降温。商务部发布的今年1-10月我国对外投资合作有关情况显示,1-10月,我国对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、采矿业、批发和零售业,占比分别为32.6%、17%、9.4%和9.2%。房地产业对外投资没有新增项目。


  新华社华盛顿12月3日电(记者 周舟)美国一家基因编辑公司近日宣布,将启动一项利用CRISPR基因编辑技术治疗某种遗传性眼疾的临床试验,相关申请已被美国监管部门接受。

  中国信息通信研究院认为,以往用户需拨打客服电话或去营业厅现场查询号码是否符合携号转网条件,过程繁琐且不透明。新流程的改进使用户更加便捷、准确、直接地获取业务办理信息,提升了用户体验。

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(作者:江公子,文转载自微信公众号“层楼”:ultraplus_cross,凤凰网房产已获授权)

摇号,就像一枚双面镜。

购房者的那一面,是一场战役。涵盖了眼光、执着、实力,还有无法回避的运气。

开发商的那一面,更像一张试卷。写满了谋略、判断的同时,也将优劣、强弱展现得一览无余。

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今天,是杭州市住房保障和房产管理局公布摇号细则,满8个月的日子。

我们试图剥开这枚镜子,透过8个月的摇号大数据,回顾近一年杭州楼市的跌宕起伏。

更重要的,是为来年要买房的购房者,提供一个新的思考维度。

6月之后,摇号热度直线下降

在过去的8个月里,杭州市区(含富阳、临安)一共发放了453张预售证,申领摇号房源套数将近6.7万套,超50万人次参与摇号。

6月,更是杭州摇号历史上的巅峰时刻。将近14万人次参与摇号,当月平均中签率仅7.8%。

疯狂过后,摇号人次逐月下滑。

11月,杭州一共有将近1.2万套房源领出预售证,摇号人数还不到3.3万人次(另有12盘未公布结果)。

4-11月杭州楼盘摇号概况

最主要的原因是,大家所期待的多个红盘在6月相继申领出预售证。像是卓越蔚蓝领秀二期、融信保利创世纪,单盘摇号人数均超2万人次;

万科未来城三期,662套房源,超1.5万人次摇号;万科融信西雅图、翡翠城梧桐郡,摇号人次分布超过9000、7000,中签率5.8%、3.5%。

杭州单盘摇号人次超7000人以上的,一共12个,6月占了近一半。

那时候,楼盘验资条件格外苛刻,一份验资证明仅能用于单个楼盘使用。

然而,11月以来,已有5个楼盘登记无验资要求,2个楼盘最低验资门槛仅10万,但总体摇号人数、去化率反而不如预期好。

最热的要数临平山北的中铁九逸,均价13200元,330套房源,6733人摇号,中签率不到5%。

这也是继10月中旬,万科未来城二期摇号之后,登记人数最多的一个楼盘。

良渚推盘量最大,将近5300套

这8个月里,推盘量最大的要数良渚板块,总房源量将近5300套。

其次是闲林板块,推盘量将近4600套;临平(含临平山北跟临平新城)板块排在第三,推盘量将近4200套。

良渚板块推盘量最大,同样摇号人数也是最多的,有将近6.9万人次,平均板块中签率仅7.65%。

临平板块中签率也很低,不到11%。从数据上看,临平新城稍稍拉了点后腿,反而临平山北热度一直很高。

推盘量2000套以上的8个板块

普通住宅中签率最高也就26%,哪怕是排屋房源,还是一样要摇号。

相反,闲林推盘量虽然多,但整体中签率也高,有将近31%。

有两方面原因:一是排屋类房源多,拉低整体中签率;二来,市场热度下滑对购房者有一定影响。

未来科技城板块推盘量排在第四位,也有3000来套;像三墩、义桥、城东新城、萧山城区几个板块,推盘量都在2000套以上。

新房推盘量越多,意味着未来二手房市场存量越大,交付后进入二手房市场交易的概率也更高。

奥体板块,中签率最低

杭州市区(含余杭、萧山)这么多个板块,要说整体中签率,还是奥体板块最低。

5个楼盘,10张预售证,一共1321套房源,33441人次摇号,板块中签率仅3.95%。

奥体板块的绿城九龙仓桂语江南,中签率最低,仅1.6%;长龙领航城中签率最高,也只有29.06%。

哪怕是第二次摇号的桂语江南、创世纪,中签率也就6.1%、6.3%。

丁桥板块中签率第二低。一共1406套房源,28657人次摇号,平均中签率4.91%。

丁桥新盘很少,加在一块才2个。卓越蔚蓝领秀跟绿都汀澜府,前者拖了许久,直到摇号才批量出货。

平均中签率10%以内的9大板块

两个楼盘出货时间卡的好,正好是摇号最热的那段时间,抢的人多,中签率自然也低。

板块中签率低于10%的,一共有9个。余下几个在新街、三墩、湘湖、未来科技城、良渚、义桥跟五常板块。

发现没,萧山区最多,有4个;其次是余杭区,有3次;主城区最少,只有丁桥跟三墩两大新房价格相对便宜的板块,热度最高。

像西溪留下、下沙、城东新城、钱江世纪城跟萧山科技城,摇号就容易多了,中签率均在60%以上。

一般中签率高过50%,开盘当天是难售罄的。换句话说,这几个板块买房,相对还是容易的。

单盘推盘量超千套,有5个

今年单盘推盘量最多的,是义桥的碧桂园东旭府,推盘量高达1554套。首次开盘就一下子拿出了1266套房源,是全杭州单次推盘量最多的一个楼盘。

中国铁建西湖国际城开了3次盘,一共有1390套。原本,很多购房者就等着最后再摇一下西湖国际城最后两幢高层。

求是教育集团杭州星洲小学入驻三墩北的利好消息释放后,只怕开盘摇号人数会更多。

让人意外的是,8月份才首开的大江东滨江新希望新城未来海岸,算上最近这次,已经是第五次开盘的,总推盘量有1200套。

临平山北的越秀景瑞悦见山,8月起每月开一次盘,加起来一共推了1135套。这个月一次性领了424套,推完之后,高层也就宣告结束。

卓越蔚蓝领秀更快,1148套房源分两次加推,就给卖完了。

单盘推盘量在500套以上的也有不少。光是主城区、余杭跟萧山,就有26个。

6、7月份单次推盘量大倒还能理解,毕竟客户量不愁。但10、11月份,单次推盘量在四五百套的也有不少。

像天城府天著,光明尚海湾,招商武林郡,单次推盘量都在500套以上。梧桐郡、杨柳郡、印江南等,单次推盘量还在400套以上。

现在,很多开发商为了确保销售额,单次推盘量都是几十套,上百套,除非蓄客量特别多,才敢一次性推几百套。

否则,万一卖得不好,直接影响后续销售。

27盘,中签率低于5%

统计学上有个说法,概率低于5%的事情,被称为“小概率事件”,发生的概率约等于不可能。但这个“不可能事件”,在杭州楼市发生了33次。

中南樾府、阳光城翡丽公园、香悦公馆、万科缦云坊、佳源湘湖印象、汇高悦中心这6个盘,低于5%的中签率还发生了两次。

换句话说,杭州一共有27个楼盘,中签率在5%以下。摇号的人越多,说明这个楼盘大众认可度越高。

哪怕市场下行,这27个盘相对安全系数也会比普通楼盘更高一点。

当然,大众抢主要还是因为楼盘的性价比。

27个楼盘里,有12个楼盘,均价在2万以下,楼盘价格跟周边二手房有一定倒挂,大家才抢;

单价在3万以上的,只有融信保利创世纪跟绿城九龙仓桂语江南,这两个红盘不用说,哪怕现在有新房出来,大家还是一样抢着买。

总结

整理了8个月的摇号大数据,我有以下几点感受:

1、6月份摇号人数达到顶峰,7月以杭州土拍遇冷为标志,楼市进入调整。换句话说,摇号先于市场见顶。

虽然有大量红盘入市的因素,但背后应了那句箴言:当市场最疯狂的时候来临时,距离变盘也不远了。

2、平均中签率最低的板块,未来很有可能成为二手房竞争最激烈的区域。

因为大多数情况,中签率越低,意味着一二手差价倒挂越大,房东的获利空间也越大。当这些房源交付时,二手市场承受的抛压也越厉害。

3、虽然绝对数量在减少,但红盘仍会零星出现。就像中铁九逸,典型的11月楼市“黑马”。

而西湖国际城、天都城、海德公园等,还有部分房源未推出,若是价格跟上期开盘价格差不多,免不了还是会引起一场场摇号盛宴。

摇号最大的功劳,在于在这个复杂的市场里,引入了相对公平的机制。在一些购房者不愿摇号,觉得能通过关系或者付全款买到房的同时;

更多的购房者获得了站在同一起跑线的机会。

经济学中有个理论,作为单一个体的“我”,并不比作为群体的“我们”更加聪明。所以跟随大多数人的选择,有时候是一种安全的做法。

从这个角度看,摇号挑选出了那些“我们”更青睐的楼盘和板块。而这样的楼盘和板块,可以作为买房的重要参考。

备注:

数据来源于透明售房网、杭州市公证处

11月尚有少量楼盘未公布摇号人数,暂不计入

  1980年8月,珠海一块6.81平方公里的土地成为“经济特区”。此时的珠海是一个相对落后的边陲小镇,只有“一条街道、一间粮站、一间工厂、一家饭店”。
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